【宅建(法令上の制限)】18.その他法令上の制限【勉強ノート】

 

自然公園法による制限

 

都市緑地法による制限

 

生産緑地法による制限

 

津波防災地域づくりに関する法律による制限

 

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律による制限

 

土砂災害警戒区域による土砂災害防止対策の推進に関する法律による制限

 

土壌汚染対策法による制限

 

 

 

【宅建(法令上の制限)】17.宅地造成等規制法【勉強ノート】

宅地造成に伴う崖崩れ、又は土砂の流出による災害の防止のために必要な規制を行うこと

 

宅地とは

農地、採草放牧地、森林

道路、公園、河川、その他一定の公共の用に供する施設

以外の土地(ゴルフ場、民営墓地も宅地である)

 

宅地造成とは

宅地以下外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質の変更

⇒宅地以外の土地にする場合は宅地造成ではない

①切土でその切土部分の高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの

②盛土でその盛土部分に高さが1mを超える崖を生ずることとなるもの

③切土と盛土を同時にする場合全体で高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの

④①~③に該当しない切土、盛土で土地の面積が500㎡を超えるもの

 

宅地造成工事規制区域内の規制

都道府県知事が市町村長の意見を聞いて、宅地造成に伴い災害が発生するおそれが大きい

市街地に関して宅地造成工事規制区域として指定することができる(都市計画区域内外問わず

※指定のための測量、調査を行う場合立ち入りを拒んだり妨げてはならない

立ち入ったことにより損失を与えられた場合は補償される

 

◎宅地造成工事規制区域内の宅地造成工事⇒造成主が都道府県知事の許可を受ける必要あり

都市計画法の開発許可を受けているものは許可いらず。

◎工事の許可にあたって、施行に伴う災害防止のための必要条件を付すことができる

◎都道府県知事は遅滞なく許可、不許可の処分を文書をもって申請者に通知する

◎宅地造成工事規制区域に関して擁壁、排水施設、その他宅地造成に伴う災害を

防止するための措置を講じる必要がある

◎以下の工事については一定の資格を有するものの設計で

・高さが5mを超える擁壁の設置

・切土または盛土をする土地の面積が1500㎡を超える土地における排水施設の設置

◎宅地造成の許可を受けた場合変更は都道府県知事の許可が必要

(造成主の変更や着手年月日などは軽微なので不要)

◎宅地造成の工事が完了した場合都道府県知事の検査を受けなければならない

◎違法な工事⇒許可の取消/工事の施行停止命令/使用禁止命令 の監督処分あり

◎届出

届出義務者 届出期間
宅地造成工事規制区域の指定の際、すでに宅地造成に

関する工事を行っていた造成主

許可はいらない

指定があった日から21日以内
宅地造成工事規制区域の宅地において一定の擁壁などの

除去工事を行おうとするもの

工事に着手する日の14日前まで
宅地造成工事規制区域内において宅地造成の工事を

せずに宅地以外の土地を宅地に転用したもの

転用した日から14日以内

◎宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者、占有者は宅地造成に伴う災害が生じない

よう努めなければならない(指定前であっても

◎都道府県知事は規制区域内の宅地について災害防止のための必要な措置をとることを

勧告、必要な場合は相当の猶予期限を付けて改良を命ずる、報告を求めることができる

(所有者、占有者、管理者、工事施行者、造成主)

 

造成宅地防災区域内における災害の防止の為の措置

都道府県知事は市町村長の意見をきいて宅地造成に伴う災害で大きな被害を招くと思われる

区域に対して造成宅地防災区域として指定することができる(宅地造成工事規制区域を除く)

都道府県知事は造成宅地防災区域について、改善され指定の事由がなくなったときは指定を

解除する

◎災害防止のための措置義務

造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者、管理者または占有者は災害が生じないよう

必要な措置を講ずるように努めなければならない

◎勧告

都道府県知事は必要な措置をとることを勧告することができる

◎改善命令

相当の猶予期間を設けて改善命令を出せる

◎報告の聴取

工事の状況について報告を求めることができる

【宅建(法令上の制限)】15.農地法【勉強ノート】

農地・採草放牧地の定義

土地の現況によって客観的に判断する

※土地登記簿上の地目とは関係なし

◎一時的状態ではなく継続的状態で判断する

 

権利移動・転用の制限の対象となる行動

3条許可 4条許可 5条許可
対象となる行為  農→権利移動→農

採→権利移動→採

採→権利移動→農

 農→農

以外

 農→権利移動→農以外

採→権利移動→採・農以外

許可権者  農業委員会   都道府県知事
市街化区域内の特例  なし あらかじめ農業委員会に届出

⇒許可不要

違反の

場合

権利移動の効力  無効  無効
違反転用に対する処分 原状回復、工事の停止などの命令
罰則 3年以下の懲役または300万円以下の罰金

3条許可(権利移動)

◎農地の権利移動で転用を目的としないもの

権利移動…所有権の移転、地上権、永小作権、質権、使用貸借権、使用収益権の設定、移転

※抵当権の設定は含まれない。ただし抵当権が実行される場合は所有者が変わるので許可が要

◎許可権者⇒農業委員会

◎例外

・国、都道府県が権利を取得する場合

・民事調停法による農事調停による場合

・法によって収用または使用されるとき⇒競売は許可不要ではない

遺産分割の場合⇒許可はいらないが取得後遅滞なく届出が必要

<違反>

許可を得ないでした契約は無効。罰則(3年以下の懲役または300万以下の罰金)

4条許可(転用)

◎農地の転用(権利移動なし)→農地をつぶして自宅を建てるなど

200㎡以上の農地を農業用施設に供する場合は必要だが、200㎡未満の場合は許可不要

◎例外

・国、都道府県が一定の施設の用に供するため転用する場合

市街化区域内にある農地をあらかじめ農業委委員会に届出て転用する場合

・土地区画整理事業の施行によって道路、公園など公共施設を建設する場合許可不要

 

<違反>

許可を得ないで転用した場合は原状回復、工事の停止などの命令

罰則(3年以下の懲役または300万以下の罰金)

5条許可(転用目的権利移動)

◎農地の権利移動→マンションを建てる名目で農地を買うなど

◎例外

・国または都道府県が一定の施設の用に供するため権利を取得する場合

・土地収用法によって収用、使用される場合

・市街化区域内にある農地又は採草放牧地をあらかじめ農業委員会に届出て権利取得する場合

<違反>

許可を得ないでした契約は無効。罰則(3年以下の懲役または300万以下の罰金)

農地・採草放牧地の賃貸借

◎農地・採草放牧地の賃貸借の対抗要件は引き渡し

◎農地・採草放牧地の賃貸借の存続期間は50年が限度

◎農地・採草放牧地の賃貸借の解約などは都道府県知事の許可が必要

 

【宅建(法令上の制限)】16.土地区画整理法【勉強ノート】

土地区画整理事業とは都市計画区域内の土地について公共施設の整備改善及び

宅地の利用増進を図るため土地に区画形質の変更等に関する事業を言う

都市計画区域のみ!!

※ここでいう宅地とは公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の

土地をいう。宅地以外の土地の施行地区への編入はその管理者の承認が必要

 

<民間施行>個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社…都市計画区域内

(調整区域内でもOK)

⇒都市計画事業としても都市計画事業でないものとしても施行できる

<公的施行>その他の施行者…市街化区域、区域区分の定められていない都市計画区域内

⇒都市計画事業であるものしか施行できない

施行者

個人施行者、土地区画整理組合、区画整理外車、地方公共団体、国土交通大臣

独立行政法人都市再生機構及び地方住宅供給公社が定められている

 

個人施行者

宅地について所有権、借地権を有するものが1人もしくは数人で施行するもの

1人の場合は規準&事業計画、共同の場合は規約及び事業計画を定めて都道府県知事の認可を

得なければならない

土地区画整理組合

宅地について所有権または借地権を有するものが設立する組合。7人以上で共同して定款及び

事業計画を定め、都道府県知事の認可を得なければならない

◎宅地の所有者及び借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意を得なければならない

◎施行区域内の宅地の所有者、借地権者はすべて組会員となる(強制加入)

※借家人は組合人とはならない

◎事業計画には市構築、設計の概要、事業施行期間及び資金計画を定めなければならない

◎組合を解散する場合借入金があるときは解散について債権者の同意が必要

◎組合が総会の議決により解散する場合、都道府県知事の認可が必要

◎組合は参加組合員以外の組合員に対して賦課金を徴収できる

⇒組合員は賦課金の納付を相殺をもって対抗することができない

⇒組合員から所有権を譲り受けたものは賦課金の納付義務を負う

区画整理会社

宅地について所有権又は借地権を有するものを株主とする株式会社で一定の要件に該当

するもの。規準及び事業計画を定めてと都道府県知事の認可を受けなければならない

 

その他の施行者(公的施行)

地方公共団体、国土交通大臣、独立法人都市再生機構または地方住宅供給公社

施行規程及び事業計画を定めて土地区画整理事業を施行する

 

 

換地計画

宅地をどのように再配置するのか定める計画

換地照応の原則

換地を定めるときは従前の宅地の環境が照応するように定めなければならない

◎宅地の所有者の申出または同意があった場合、換地を定めないことができる

※地上権、永小作権、賃借権などの使用収益権を有するものがあるときは同意が必要

※ただし抵当権者の同意は不要

◎公共の用地に供している場合は特別の考慮が必要

清算金

換地を定めた、又は定めない場合において不均衡が生ずるときは金銭によって清算する

保留地

換地計画において換地として定めない土地で、公告があった日の翌日に施行者が取得し売却

民間施行者⇒土地区画整理事業の施行の費用に充てるため/規準規約で定める目的のため

公的施行者⇒土地区画整理事業の施行後の価格が施行前を超える場合のみ、土地区画整理事業

の施行の費用に充てることができる。土地区画聖地審議会の同意が必要

 

仮換地

仮換地とは従前の宅地についてその宅地に代わって仮に使用収益できる土地。

使用収益権は従前の宅地から仮換地に移ることになる