【宅建】結果報告!【資格】

こんばんは、まなてぃです。

 

そういえば、バッタバタだった中でしたがせっかく勉強したので

ちょっと無理をして宅建にトライしてみました!!

 

結果は・・・・37点!!
合格です!! 🙂 

 

2017-05-1-23-08-15

 

今回の合格点は35点だったようです。

7月末娘の出産、9月の母の急死で大変バタバタしており

最後に詰める予定だった法令上の制限が全く詰めきれず、不安を抱えたままの受験でしたが

今年は基礎的な問題が多く、なんとか合格点をとることができました。

もう一年になるといろいろフラッシュバックしそうなので、合格できて本当に良かった・・・

 

娘を幼稚園へいれるまでは家にいる予定なので、登録講習の受講は先になりそうです。

それまでに知識が抜けてしまわぬだろうか・・・・ 😕

 

 

そしてそして忙しさに追われて作成していたノートが適当になってしまい申し訳ありません。

また時間ができたときに編集し直していきたいと思います。

 

今年も勉強頑張るぞ~! 😈

 

【宅建(法令上の制限)】18.その他法令上の制限【勉強ノート】

 

自然公園法による制限

 

都市緑地法による制限

 

生産緑地法による制限

 

津波防災地域づくりに関する法律による制限

 

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律による制限

 

土砂災害警戒区域による土砂災害防止対策の推進に関する法律による制限

 

土壌汚染対策法による制限

 

 

 

【宅建(法令上の制限)】17.宅地造成等規制法【勉強ノート】

宅地造成に伴う崖崩れ、又は土砂の流出による災害の防止のために必要な規制を行うこと

 

宅地とは

農地、採草放牧地、森林

道路、公園、河川、その他一定の公共の用に供する施設

以外の土地(ゴルフ場、民営墓地も宅地である)

 

宅地造成とは

宅地以下外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質の変更

⇒宅地以外の土地にする場合は宅地造成ではない

①切土でその切土部分の高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの

②盛土でその盛土部分に高さが1mを超える崖を生ずることとなるもの

③切土と盛土を同時にする場合全体で高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの

④①~③に該当しない切土、盛土で土地の面積が500㎡を超えるもの

 

宅地造成工事規制区域内の規制

都道府県知事が市町村長の意見を聞いて、宅地造成に伴い災害が発生するおそれが大きい

市街地に関して宅地造成工事規制区域として指定することができる(都市計画区域内外問わず

※指定のための測量、調査を行う場合立ち入りを拒んだり妨げてはならない

立ち入ったことにより損失を与えられた場合は補償される

 

◎宅地造成工事規制区域内の宅地造成工事⇒造成主が都道府県知事の許可を受ける必要あり

都市計画法の開発許可を受けているものは許可いらず。

◎工事の許可にあたって、施行に伴う災害防止のための必要条件を付すことができる

◎都道府県知事は遅滞なく許可、不許可の処分を文書をもって申請者に通知する

◎宅地造成工事規制区域に関して擁壁、排水施設、その他宅地造成に伴う災害を

防止するための措置を講じる必要がある

◎以下の工事については一定の資格を有するものの設計で

・高さが5mを超える擁壁の設置

・切土または盛土をする土地の面積が1500㎡を超える土地における排水施設の設置

◎宅地造成の許可を受けた場合変更は都道府県知事の許可が必要

(造成主の変更や着手年月日などは軽微なので不要)

◎宅地造成の工事が完了した場合都道府県知事の検査を受けなければならない

◎違法な工事⇒許可の取消/工事の施行停止命令/使用禁止命令 の監督処分あり

◎届出

届出義務者 届出期間
宅地造成工事規制区域の指定の際、すでに宅地造成に

関する工事を行っていた造成主

許可はいらない

指定があった日から21日以内
宅地造成工事規制区域の宅地において一定の擁壁などの

除去工事を行おうとするもの

工事に着手する日の14日前まで
宅地造成工事規制区域内において宅地造成の工事を

せずに宅地以外の土地を宅地に転用したもの

転用した日から14日以内

◎宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者、占有者は宅地造成に伴う災害が生じない

よう努めなければならない(指定前であっても

◎都道府県知事は規制区域内の宅地について災害防止のための必要な措置をとることを

勧告、必要な場合は相当の猶予期限を付けて改良を命ずる、報告を求めることができる

(所有者、占有者、管理者、工事施行者、造成主)

 

造成宅地防災区域内における災害の防止の為の措置

都道府県知事は市町村長の意見をきいて宅地造成に伴う災害で大きな被害を招くと思われる

区域に対して造成宅地防災区域として指定することができる(宅地造成工事規制区域を除く)

都道府県知事は造成宅地防災区域について、改善され指定の事由がなくなったときは指定を

解除する

◎災害防止のための措置義務

造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者、管理者または占有者は災害が生じないよう

必要な措置を講ずるように努めなければならない

◎勧告

都道府県知事は必要な措置をとることを勧告することができる

◎改善命令

相当の猶予期間を設けて改善命令を出せる

◎報告の聴取

工事の状況について報告を求めることができる

【宅建(法令上の制限)】15.農地法【勉強ノート】

農地・採草放牧地の定義

土地の現況によって客観的に判断する

※土地登記簿上の地目とは関係なし

◎一時的状態ではなく継続的状態で判断する

 

権利移動・転用の制限の対象となる行動

3条許可 4条許可 5条許可
対象となる行為  農→権利移動→農

採→権利移動→採

採→権利移動→農

 農→農

以外

 農→権利移動→農以外

採→権利移動→採・農以外

許可権者  農業委員会   都道府県知事
市街化区域内の特例  なし あらかじめ農業委員会に届出

⇒許可不要

違反の

場合

権利移動の効力  無効  無効
違反転用に対する処分 原状回復、工事の停止などの命令
罰則 3年以下の懲役または300万円以下の罰金

3条許可(権利移動)

◎農地の権利移動で転用を目的としないもの

権利移動…所有権の移転、地上権、永小作権、質権、使用貸借権、使用収益権の設定、移転

※抵当権の設定は含まれない。ただし抵当権が実行される場合は所有者が変わるので許可が要

◎許可権者⇒農業委員会

◎例外

・国、都道府県が権利を取得する場合

・民事調停法による農事調停による場合

・法によって収用または使用されるとき⇒競売は許可不要ではない

遺産分割の場合⇒許可はいらないが取得後遅滞なく届出が必要

<違反>

許可を得ないでした契約は無効。罰則(3年以下の懲役または300万以下の罰金)

4条許可(転用)

◎農地の転用(権利移動なし)→農地をつぶして自宅を建てるなど

200㎡以上の農地を農業用施設に供する場合は必要だが、200㎡未満の場合は許可不要

◎例外

・国、都道府県が一定の施設の用に供するため転用する場合

市街化区域内にある農地をあらかじめ農業委委員会に届出て転用する場合

・土地区画整理事業の施行によって道路、公園など公共施設を建設する場合許可不要

 

<違反>

許可を得ないで転用した場合は原状回復、工事の停止などの命令

罰則(3年以下の懲役または300万以下の罰金)

5条許可(転用目的権利移動)

◎農地の権利移動→マンションを建てる名目で農地を買うなど

◎例外

・国または都道府県が一定の施設の用に供するため権利を取得する場合

・土地収用法によって収用、使用される場合

・市街化区域内にある農地又は採草放牧地をあらかじめ農業委員会に届出て権利取得する場合

<違反>

許可を得ないでした契約は無効。罰則(3年以下の懲役または300万以下の罰金)

農地・採草放牧地の賃貸借

◎農地・採草放牧地の賃貸借の対抗要件は引き渡し

◎農地・採草放牧地の賃貸借の存続期間は50年が限度

◎農地・採草放牧地の賃貸借の解約などは都道府県知事の許可が必要

 

【宅建(法令上の制限)】16.土地区画整理法【勉強ノート】

土地区画整理事業とは都市計画区域内の土地について公共施設の整備改善及び

宅地の利用増進を図るため土地に区画形質の変更等に関する事業を言う

都市計画区域のみ!!

※ここでいう宅地とは公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の

土地をいう。宅地以外の土地の施行地区への編入はその管理者の承認が必要

 

<民間施行>個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社…都市計画区域内

(調整区域内でもOK)

⇒都市計画事業としても都市計画事業でないものとしても施行できる

<公的施行>その他の施行者…市街化区域、区域区分の定められていない都市計画区域内

⇒都市計画事業であるものしか施行できない

施行者

個人施行者、土地区画整理組合、区画整理外車、地方公共団体、国土交通大臣

独立行政法人都市再生機構及び地方住宅供給公社が定められている

 

個人施行者

宅地について所有権、借地権を有するものが1人もしくは数人で施行するもの

1人の場合は規準&事業計画、共同の場合は規約及び事業計画を定めて都道府県知事の認可を

得なければならない

土地区画整理組合

宅地について所有権または借地権を有するものが設立する組合。7人以上で共同して定款及び

事業計画を定め、都道府県知事の認可を得なければならない

◎宅地の所有者及び借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意を得なければならない

◎施行区域内の宅地の所有者、借地権者はすべて組会員となる(強制加入)

※借家人は組合人とはならない

◎事業計画には市構築、設計の概要、事業施行期間及び資金計画を定めなければならない

◎組合を解散する場合借入金があるときは解散について債権者の同意が必要

◎組合が総会の議決により解散する場合、都道府県知事の認可が必要

◎組合は参加組合員以外の組合員に対して賦課金を徴収できる

⇒組合員は賦課金の納付を相殺をもって対抗することができない

⇒組合員から所有権を譲り受けたものは賦課金の納付義務を負う

区画整理会社

宅地について所有権又は借地権を有するものを株主とする株式会社で一定の要件に該当

するもの。規準及び事業計画を定めてと都道府県知事の認可を受けなければならない

 

その他の施行者(公的施行)

地方公共団体、国土交通大臣、独立法人都市再生機構または地方住宅供給公社

施行規程及び事業計画を定めて土地区画整理事業を施行する

 

 

換地計画

宅地をどのように再配置するのか定める計画

換地照応の原則

換地を定めるときは従前の宅地の環境が照応するように定めなければならない

◎宅地の所有者の申出または同意があった場合、換地を定めないことができる

※地上権、永小作権、賃借権などの使用収益権を有するものがあるときは同意が必要

※ただし抵当権者の同意は不要

◎公共の用地に供している場合は特別の考慮が必要

清算金

換地を定めた、又は定めない場合において不均衡が生ずるときは金銭によって清算する

保留地

換地計画において換地として定めない土地で、公告があった日の翌日に施行者が取得し売却

民間施行者⇒土地区画整理事業の施行の費用に充てるため/規準規約で定める目的のため

公的施行者⇒土地区画整理事業の施行後の価格が施行前を超える場合のみ、土地区画整理事業

の施行の費用に充てることができる。土地区画聖地審議会の同意が必要

 

仮換地

仮換地とは従前の宅地についてその宅地に代わって仮に使用収益できる土地。

使用収益権は従前の宅地から仮換地に移ることになる

 

 

【宅建(法令上の制限)】14.国土利用計画法【勉強ノート】

土地取引の規制

許可制、届出制(事前届出制、事後届出制)がある

◎許可制

規制区域に所在する土地について売買の契約を締結する場合には都道府県知事の許可が要

◎届出制

規制区域以外の区域では一定規模以上の土地売買契約について都道府県知事への届出義務が要

 

一般区域⇒事後届出制(契約締結から権利取得者が2週間以内に行う)

注視区域or監視区域⇒事前届出制

注視区域…地価が相当な程度を超えて上昇

監視区域…地価が急激に上昇

※都道府県知事等が5年以内の期間を定めて指定する

 

 

区域 土地取引の規制
規制区域 許可制
注視区域

監視区域

届出制 事前届出制
上記いずれも指定されていない区域 事後届出制

 

土地売買の契約とは


・土地に関する権利(所有権・地上権・賃借権)を、対価を得て、移転又は設定すること

・土地に関する権利の移転又は設定が対価の授受を伴うものであること

・土地に関する権利の移転又は設定が契約によって行われる(予約含む)

◎土地に関する権利⇒土地所有権、地上権、賃借権、予約完結権、買戻権

※例外  地役権、永小作権、抵当権、質権は含まない

◎対価⇒交換も含まれる。贈与、信託の引受けは✕

一時金の授受を伴わない地上権、賃借権設定契約も該当せず

◎契約⇒停止条件付き、解除条件付きの契約、譲渡担保、代物弁済、交換の契約も含まれる

<土地売買などの契約に該当しない例>

権利移転の形態 権利 対価 契約
地役権、永小作権、使用貸借権、抵当権

質権の設定又は移転

抵当権消滅請求、代価弁済
贈与、負担付き贈与、財産分与、合意解除
信託の引受及び終了
形成権の行使(譲渡は契約に該当!!)
相続、法人の合併、遺産分割、遺贈
時効
土地収用
換地処分(土地区画整理事業)
共有持分の放棄

 

土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的の届出(事後届出)

◎規制区域や注視区域、監視区域に指定されていない土地について土地売買の契約をした場合

権利取得者は契約締結日から2週間以内に市町村長を経由して都道府県知事に届出必要

(停止条件付きの場合も契約締結から2週間以内)

<例外>

◎以下の面積未満

市街化区域 2000㎡未満
市街化区域以外の都市計画区域 5000㎡未満
都市計画区域外の区域 10000㎡未満

※共有持分の譲渡の場合、持ち分において判断される

※一団の土地について権利取得する場合届け出が必要

◎当事者の一方か双方が国、地方公共団体、その他政令で定める法人(地方住宅供給公社)

◎民事調停法による調停に基づく場合

◎農地法3条1項の許可を受けることを要する場合

◎担保権の実行としての競売など

<違反>

届出しなかった場合6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金⇒ただし契約は有効

<届出の手続き>

契約締結年月日、土地の利用目的、対価の額を都道府県知事に届出

⇒対価が金銭以外のものであるときは金銭で見積もった額を記載

<勧告>

都道府県知事は届出から3週間以内に土地の利用目的について必要な変更をすべきことを勧告

(3週間期間延長できる)

⇒勧告に従わない場合はその内容を公表できるが契約は有効。罰則もなし

⇒勧告に従って利用目的が変更された場合、権利の処分のあっせんに努める

⇒助言もできるが、罰則や公表はできない

注視区域・監視区域における土地に関する権利の移転等の届出(事前届出)

注視区域・監視区域に所在する土地を売買する契約をする場合、当事者はあらかじめ

都道府県知事に届出なければならない

※届出後に予定対価の額の増額(減額は不要)や土地の利用目的を変更する場合改めて届出

★監視区域…都道府県知事が都道府県規制で定めた面積

監視区域を指定する場合土地利用審査会、関係市町村の意見を聞かなければならない

 

<例外>

◎以下の面積未満

市街化区域 2000㎡未満
市街化区域以外の都市計画区域 5000㎡未満
都市計画区域外の区域 10000㎡未満

※一団の土地について当事者の一方又は双方が権利の移転設定をするとき届け出が必要

分割して売却する場合もそれぞれの契約について届け出が必要

◎当事者の一方又は双方が国、地方公共団体、その他政令で定める法人(地方住宅供給公社)

◎民事調停法による調停

◎農地法3条1項の許可を受けることを要する場合

◎担保権の実行としての競売

◎事前確認を受けた場合

(宅地マンションの分譲で、事前に対価が勧告要件に達しないか都道府県知知事が確認)

<違反>

届出しなかった場合6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金⇒ただし契約は有効

<契約締結の禁止>

届出から6週間は契約締結できない。(勧告の通知があった場合はOK)

違反の場合50万以下の罰金だが契約は有効

<勧告>届出から6週間以内

・予定対価の額が著しく適正を欠くこと

・土地利用の目的が計画に適合しないこと

・監視区域内の土地において投機的取引と認められること

 

土地に関する権利の移転などの許可(許可制)

規制区域の土地を所在する土地について、当事者は都道府県知事の許可が必要

予定対価の額を増額、土地の利用目的を変更する場合は改めて許可が必要

◎民事調停法による調停

◎農地法3条1項の許可を受けることを要する場合

◎担保権の実行としての競売

<違反>

違反の場合は契約無効&罰則(3年以下の懲役&200万詠歌の罰金)

<許可基準>

予定対価の額と土地の利用目的

6週間以内に許可or不許可の処分をしなければならない

<買取請求権。

不許可処分を受けた時は都道府県知事に対して、その土地の権利の買い取りを請求できる

 

事後届出制 事前届出制 許可制
適用される区域 右以外 注視区域

監視区域

規制区域
届出時期 契約締結後2週間以内 契約締結前
届出義務者 権利取得者  当事者
届出対象面積 ・市街化区域⇒2000㎡以上

・市街化区域外の都市計画区域

⇒5000㎡以上

・都市計画区域外の区域

⇒10000㎡以上

・注視区域は左

・監視区域は

都道府県知事が

規則で定めた面積

以上

面積要件なし
勧告時期 届出後3週間以内

(3週間延長可能)

届出6週間以内 許可申請後

6週間以内

に処分

勧告事項 土地の利用目的の変更 契約締結の中止

予定対価の引下

土地の利用目的

変更など

違反 契約

の効力

有効 無効
罰則 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
(契約締結禁止期間中の違反は50万円以下の罰金)
3年以下の懲役、

200万円以下の罰金

【宅建(法令上の制限)】13.建築協定【勉強ノート】

建築協定とは

その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する

基準についての協定である

 

建築協定を締結することが出来る区域

市町村が条例で建築協定を締結する事ができると定めた区域のみ

都市計画区域の内外は問わない

建築協定の締結

◎土地の所有者及び借地権を有する者(土地の所有者)が締結する

◎土地の所有者全員の合意による(借地権がある場合、借地権者の合意だけでOK)

建築協定の効力

建築協定はその認可の公告があった日以後に所有者となった者に対してもその効力が及ぶ

(合意しなかった土地所有者の承継人を除く)

建築協定の変更と廃止

◎変更

締結時の規定が準用されるので、締結と変更は全員の合意と特定行政庁の認可が必要

◎廃止

土地の所有者の過半数の合意と特定行政庁の許可が必要

一人協定

借地権のない土地の所有者は一人で建築協定を定めることができる

⇒3年以内に2人以上の所有者ができた時から建築協定の効力が発生する

※宅地分譲業者が分譲前に建築協定を定められる

建築物の借り主の地位

建築協定がある建築物に対して借主の権限に関わる場合には借主も土地の所有者とみなされる

【宅建(法令上の制限)】12.防火地域、準防火地域内の制限【勉強ノート】

防火地域内の制限

1.建築物の構造の制限

・階数が3以上の建物(地階も含む)

・延べ面積が100㎡を超える建築物

耐火建築物としなければならない
その他の建築物 耐火建築物または準耐火建築物としなければならない

延べ面積が50㎡以内の平屋建ての附属建築物で外壁、軒裏が防火構造のもの

高さ2m以下の門または塀 などは上記の制限を受けない

 

2.看板の防火措置

防火地域内にある看板、広告塔、装飾等などの工作物に関して

屋上に設けるもの、高さ3mを超えるものは

主要な部分を不燃材で作るかおおわなければならない

 

準防火地域内の制限

1.建築物の構造の制限

・地階を除く階数が4以上の建築物

・延べ面積が1500㎡を超える建築物

耐火建築物としなければならない
延べ面積が500㎡を超え1500㎡以下の建築物 耐火建築物または準耐火建築物

としなければならない

地階を除く階数が3である建築物 耐火建築物、準耐火建築物または一定の

防火上の技術的基準に適合する建築物と

しなければならない

 

2.木造建築物の防火措置

・外壁、軒裏など延焼の恐れがある部分は防火構造

・2mを超える門、塀は延焼のおそれがある部分は不燃素材で作るか覆うこと

 

防火地域、準防火地域に共通する規定

◎屋根⇒屋根の構造は火の粉による火災を防止するために国土交通大臣が定めた構造方式で

◎外壁の開口部の防火戸

◎隣地境界線に接する外壁

外壁が耐火構造のものは、隣地境界線に接して設けることができる

※民法234条では境界線から50cm以上離すので、この規定は特則

 

建築物が地域をまたぐ場合

1.建築物が防火地域、準防火地域と未指定区域に渡る場合

<原則>

建築物の全部について防火地域または準防火地域内の建築物に関する規定が適用

<例外>

建築物が防火壁で句切られている場合は、未指定区域分は適用なし

 

2.建築物が防火地域及び準防火地区に渡る場合

<原則>

建築物の全部について防火地域内の建築物に関する規定が採用される

<例外>

建築物が防火壁で句切られている場合は、準防火地域内建物は準防火地域の適用

 🙂 基本的に厳しい方に従う

【宅建(法令上の制限)】11.建築物の高さの制限【勉強ノート】

低層住居専用地域内における建築物の絶対高さの制限

第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居地域内は10mまたは12mのうち都市計画に

定められた限度を超えてはならない

※公園、広場、道路などの建築物で住居環境を害する恐れがないと建築審査会の同意を得た

学校やその他建築物で建築審査会の同意を得た場合

 

斜線制限

道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建物の各部分の高さを制限するもの

<道路斜線制限>

◎すべての用途地域、用途地域の指定のない区域が対象

◎住居系用途地域(7つ)⇒道路~敷地までの長さ×1,25

非住居系用途地域(5つ)⇒道路~敷地までの長さ×1,5

用途地域の指定がない区域⇒1,25か1,5のうち、都道府県都市計画審議会で定める

◎建築物が用途地域をまたいでいる場合、それぞれの地域の制限が適用される

<隣地斜線制限>

低層住居専用地域を除く10種類の用途地域、用途地域の指定のない区域

◎住居関連地域=敷地から隣地境界線までの距離×1,25+20m

非住居関連地域=敷地から隣地境界線までの距離×2,5+31m

用途地域の指定なし=上記のうち特定行政庁が定めるもの

 

<北側斜線制限>

低層住居専用地域、中高層住居専用地域の4種のうち日影規制の対象区域を除く

◎低層住居専用地域=敷地から隣地境界線までの真北方向の水平距離×1,25+5m

中高層住居専用地域=敷地から隣地境界線までの真北方向水平距離×1,25+10m

日影による中高層の建築物の高さの制限

◎対象区域

商業地域、工業地域、工業専用地域を除く9地域と用途制限のない区域のうち地方公共団体の

条例で指定する区域内

◎対象となる建物

低層住居専用地域⇒軒の高さが7mを超える、地階を除く階数が3階以上の建築物

その他⇒高さが10mを超える建築物

用途制限のない地域⇒上記のうち、地方公共団体が条例で指定するもの

※同一敷地内に2以上の建物がある場合は1つの建築物とみなされる

◎規制内容

冬至の日の太陽を基準として敷地の外に一定時間以上の日陰を生じさせてはならない

⇒地方公共団体が条例で指定

◎特例

対象区域外にある高さが10mを超える建築物で、対象区域内の土地に日陰を生じさせる

ものは対象区域内の建築物とみなして日影規制が適用される。

 

 

  絶対高さ制限 道路斜線制限 隣地斜線制限 北側斜線制限 日影規制
第一低層住居地域

第二低層住居地域

 ○
第一中高住居地域

第二中高住居地域

第一住居地域

第二住居地域

準住居地域

近隣商業地域

準工業地域

 
商業地域

工業地域

工業専用地域

用途地域の指定なし  ○