【宅建(法令上の制限)】14.国土利用計画法【勉強ノート】

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土地取引の規制

許可制、届出制(事前届出制、事後届出制)がある

◎許可制

規制区域に所在する土地について売買の契約を締結する場合には都道府県知事の許可が要

◎届出制

規制区域以外の区域では一定規模以上の土地売買契約について都道府県知事への届出義務が要

 

一般区域⇒事後届出制(契約締結から権利取得者が2週間以内に行う)

注視区域or監視区域⇒事前届出制

注視区域…地価が相当な程度を超えて上昇

監視区域…地価が急激に上昇

※都道府県知事等が5年以内の期間を定めて指定する

 

 

区域 土地取引の規制
規制区域 許可制
注視区域

監視区域

届出制 事前届出制
上記いずれも指定されていない区域 事後届出制

 

土地売買の契約とは


・土地に関する権利(所有権・地上権・賃借権)を、対価を得て、移転又は設定すること

・土地に関する権利の移転又は設定が対価の授受を伴うものであること

・土地に関する権利の移転又は設定が契約によって行われる(予約含む)

◎土地に関する権利⇒土地所有権、地上権、賃借権、予約完結権、買戻権

※例外  地役権、永小作権、抵当権、質権は含まない

◎対価⇒交換も含まれる。贈与、信託の引受けは✕

一時金の授受を伴わない地上権、賃借権設定契約も該当せず

◎契約⇒停止条件付き、解除条件付きの契約、譲渡担保、代物弁済、交換の契約も含まれる

<土地売買などの契約に該当しない例>

権利移転の形態 権利 対価 契約
地役権、永小作権、使用貸借権、抵当権

質権の設定又は移転

抵当権消滅請求、代価弁済
贈与、負担付き贈与、財産分与、合意解除
信託の引受及び終了
形成権の行使(譲渡は契約に該当!!)
相続、法人の合併、遺産分割、遺贈
時効
土地収用
換地処分(土地区画整理事業)
共有持分の放棄

 

土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的の届出(事後届出)

◎規制区域や注視区域、監視区域に指定されていない土地について土地売買の契約をした場合

権利取得者は契約締結日から2週間以内に市町村長を経由して都道府県知事に届出必要

(停止条件付きの場合も契約締結から2週間以内)

<例外>

◎以下の面積未満

市街化区域 2000㎡未満
市街化区域以外の都市計画区域 5000㎡未満
都市計画区域外の区域 10000㎡未満

※共有持分の譲渡の場合、持ち分において判断される

※一団の土地について権利取得する場合届け出が必要

◎当事者の一方か双方が国、地方公共団体、その他政令で定める法人(地方住宅供給公社)

◎民事調停法による調停に基づく場合

◎農地法3条1項の許可を受けることを要する場合

◎担保権の実行としての競売など

<違反>

届出しなかった場合6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金⇒ただし契約は有効

<届出の手続き>

契約締結年月日、土地の利用目的、対価の額を都道府県知事に届出

⇒対価が金銭以外のものであるときは金銭で見積もった額を記載

<勧告>

都道府県知事は届出から3週間以内に土地の利用目的について必要な変更をすべきことを勧告

(3週間期間延長できる)

⇒勧告に従わない場合はその内容を公表できるが契約は有効。罰則もなし

⇒勧告に従って利用目的が変更された場合、権利の処分のあっせんに努める

⇒助言もできるが、罰則や公表はできない

注視区域・監視区域における土地に関する権利の移転等の届出(事前届出)

注視区域・監視区域に所在する土地を売買する契約をする場合、当事者はあらかじめ

都道府県知事に届出なければならない

※届出後に予定対価の額の増額(減額は不要)や土地の利用目的を変更する場合改めて届出

★監視区域…都道府県知事が都道府県規制で定めた面積

監視区域を指定する場合土地利用審査会、関係市町村の意見を聞かなければならない

 

<例外>

◎以下の面積未満

市街化区域 2000㎡未満
市街化区域以外の都市計画区域 5000㎡未満
都市計画区域外の区域 10000㎡未満

※一団の土地について当事者の一方又は双方が権利の移転設定をするとき届け出が必要

分割して売却する場合もそれぞれの契約について届け出が必要

◎当事者の一方又は双方が国、地方公共団体、その他政令で定める法人(地方住宅供給公社)

◎民事調停法による調停

◎農地法3条1項の許可を受けることを要する場合

◎担保権の実行としての競売

◎事前確認を受けた場合

(宅地マンションの分譲で、事前に対価が勧告要件に達しないか都道府県知知事が確認)

<違反>

届出しなかった場合6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金⇒ただし契約は有効

<契約締結の禁止>

届出から6週間は契約締結できない。(勧告の通知があった場合はOK)

違反の場合50万以下の罰金だが契約は有効

<勧告>届出から6週間以内

・予定対価の額が著しく適正を欠くこと

・土地利用の目的が計画に適合しないこと

・監視区域内の土地において投機的取引と認められること

 

土地に関する権利の移転などの許可(許可制)

規制区域の土地を所在する土地について、当事者は都道府県知事の許可が必要

予定対価の額を増額、土地の利用目的を変更する場合は改めて許可が必要

◎民事調停法による調停

◎農地法3条1項の許可を受けることを要する場合

◎担保権の実行としての競売

<違反>

違反の場合は契約無効&罰則(3年以下の懲役&200万詠歌の罰金)

<許可基準>

予定対価の額と土地の利用目的

6週間以内に許可or不許可の処分をしなければならない

<買取請求権。

不許可処分を受けた時は都道府県知事に対して、その土地の権利の買い取りを請求できる

 

事後届出制 事前届出制 許可制
適用される区域 右以外 注視区域

監視区域

規制区域
届出時期 契約締結後2週間以内 契約締結前
届出義務者 権利取得者  当事者
届出対象面積 ・市街化区域⇒2000㎡以上

・市街化区域外の都市計画区域

⇒5000㎡以上

・都市計画区域外の区域

⇒10000㎡以上

・注視区域は左

・監視区域は

都道府県知事が

規則で定めた面積

以上

面積要件なし
勧告時期 届出後3週間以内

(3週間延長可能)

届出6週間以内 許可申請後

6週間以内

に処分

勧告事項 土地の利用目的の変更 契約締結の中止

予定対価の引下

土地の利用目的

変更など

違反 契約

の効力

有効 無効
罰則 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
(契約締結禁止期間中の違反は50万円以下の罰金)
3年以下の懲役、

200万円以下の罰金

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