【宅建(宅建業法)】18.契約履行上の規制【勉強ノート】

書面の交付(業者間取引にも適用)

宅建業者は宅地または建物の売買、交換に関して契約を締結した場合はその相手方や

代理、媒介を依頼した者に遅滞なく書面を交付しなければならない

宅地建物取引士が書面に記名押印しなければならない

<違反した場合>

監督⇒交付義務違反…業務停止、免許取消し(情状が特に重い時)

罰則⇒50万円以下の罰金

<交付義務のある相手>

売買・交換のとき 貸借のとき
当事者 その相手方
代理 その相手方・代理を依頼した者 その相手方・代理を依頼した者
媒介 その契約の各当事者 その契約の各当事者

37条書面の記載事項

<売買・交換の場合>

37条書面の記載事項 重要事項と重なる
必要

記載

事項

①当事者の氏名、住所

②宅地建物を特定するために必要な表示

③代金・交換差金の額、支払の時期・方法

④宅地・建物の引き渡しの時期

⑤移転登記の申請の時期

×
任意

記載

事項

⑥代金。交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるとき

その額、授受の時期、目的

⑦契約の解除に関する定めがある時、その内容

⑧損額賠償額の予定、違約金に関する定めがあるときはその内容

⑨代金、交換差金についての金銭の貸借(ローン)の斡旋

⑩天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)

⑪瑕疵担保負担に定めがあるときはその内容

⑫瑕疵担保責任の履行に関して保証保険契約の締結その他の措置

⑬宅地建物に係る租税その他公課の負担に関する定め

 

×

×

×

<貸借の場合>

必要

記載

事項

①当事者の氏名、住所

②宅地・建物を特定するための必要な表示

③貸借の額(税込み)、支払い時期、方法

④宅地・建物の引き渡しの時期

任意

記載

事項

⑤借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときはその額、時期、目的

⑥契約の解除に関する定めがあるときはその内容

⑦損害賠償の予定・違約金に関する定めがあるときはその内容

⑧天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)に関する定め

 🙂 売買とくらべて登記、ローン、瑕疵担保責任、租税に関する事項がない

◎35条書面と37条書面の違い

35条書面は契約が成立するまでの間に取引士が説明、記名押印

37条書面は契約が成立した後に宅建業者が交付、取引士が記名押印

◎瑕疵担保責任は35条の重要事項の対象ではないが、瑕疵担保責任の履行に関する措置は

両方の対象となっている

不当な履行遅延の禁止(業者間取引にも適用)

宅建業者は建物の登記や引き渡し、対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない

<違反した場合>

監督⇒業務停止、免許取消し(情状が特に重い場合)

罰則⇒6ヶ月以下の懲役、100万円以下の罰金

◎「登記」「引き渡し」「対価の支払い」のみが対象

◎天災などの不可抗力で遅れた場合は不当とはならない

◎代理、媒介の場合も同。他の第三者を遅延させた場合も同。

 

秘密保持義務

宅建業者は正当な理由がある場合でなければ、その業務上知り得た秘密を他に漏らしては

ならない。宅建業を営まなくなった後であっても同様。

その従業員に関しても同様とする。

<違反した場合>

監督⇒業務停止・免許取消し(情状が特に重い時)

罰則⇒50万円以下の罰金(親告罪)

◎業務上知り得た顧客の秘密に限られるので業務と関係なく知ったことは対象とならない

◎正当な理由とは

・法律上秘密を告げる義務がある時(裁判の承認や脱税調査など)

・秘密を取引の相手方に告知する義務があるとき

・本人の承諾がある時

◎被害者から訴えられなかった場合

告訴はされないが業法違反として監督処分になる

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