【宅建(宅建業法)】16.説明・告知義務【勉強ノート】

重要事項の説明

取引士が取引士証を提示したうえで契約が成立するまでの間に重要事項の説明を

行わなくてはならない

◎専任の取引士でなくてもOK、場所も指定なし

◎取引士資格者でも取引士証の交付を受けていない者が説明した場合、情状が特に重いと

登録が消除される

相手が宅建業者でも必要

◎売主か貸主になろうとするものに対しては不要

◎全て書面を交付して説明する(35条書面) 取引士の記名押印が必要!!

◎複数の宅建業者が関与した場合、説明は代表で行うことができるが記名押印は全員必要

◎取引士証は相手が要求しなくても明確に示す必要がある

 

説明事項

(通常取引の場合)

<<取引物件に関して>>

①登記された権利の種類、名義人など

⇒所有権以外の権利で登記されているものは全て説明する(抹消予定の抵当権も!

⇒移転登記の申請時期は説明なしでもいいが、37条書面には記載が必要

②都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限で契約内容の別に応じて

政令で定めるものに関する事項

⇒開発行為の許可、容積率の制限などに加え

景観協定、特定用途制限地域内の建物用途の制限、大規模災害からの復興法などがある

宅地の貸借契約では土地所有者に限って適用されるものは説明事項ではない

(建物の貸借の場合も建ぺい率や容積率などは関係がないので説明不要)

建物の貸借でない場合、私道負担に関する事項

⇒負担がない場合でも建物の貸借以外の契約では説明が必要

飲用水、電気、ガス、排水のための施設の整備状況

⇒未整備の場合でも見通しや特別の負担などを説明しなければならない

未完成の場合、完成時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項

⑥マンションなどの区分所有建物である場合、敷地に関する権利、管理・使用に関する

事項で国土交通省令で定める事項

<<取引条件に関して>>

代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額とその目的

⇒手付金の額が50万円未満であっても重要事項として説明が必要

保管方法については説明を要しない

⑧契約解除に関する事項

⑨損害賠償額の予定・違約金に関する事項

⑩手付金を受領しようとする場合、保全措置の概要

⑪支払金、預り金

⇒50万円未満のもの、保全措置が講じられている手付金、報酬は含まれない

⑫代金、交換差金に関する金銭の貸借(ローン)の斡旋の内容

ローン不成立の時の措置

⑬瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結など

⑭その他相手方の利益の保護の必要性・契約内容の別を勘案して

国土交通省令で定める事項

<区分所有建物に関する注意事項>

・規約内容が重要事項となるが、規約がなくその案も定まっていない時は説明をしなくて良い

⇒案がある場合は案の内容が重要項目!

区分所有建物の賃貸借以外の契約で説明すべき重要事項

敷地に関する権利関係 内容・種類
共用部分の規約

専有部分の用途制限に関する規約

専有使用権に関する規約

特定の者に対する管理費用減免の規約

計画修繕積立金等に関する規約

規約の内容 案の場合も!
維持修繕の実施状況の記録 記録の内容
管理費用 管理の内容は

説明事項でない

管理の委託先 氏名・住所

 

<相手方の利益の保護の必要性、契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項>

宅地  建物
売買・交換 貸借 売買・交換 貸借
造成宅地防災区域内にあるとき  ○  ○   ○  ○
土砂災害警戒区域にあるとき  ○  ○  ○  ○
津波災害警戒区域にあるとき  ○  ○  ○  ○
石綿の使用の有無の調査結果の記録  ×  ×  ○  ○
 耐震検診を受けた場合その内容  ×  ×  ○  ○
住宅性能評価を受けた新築住宅である場合  ×  × ×
台所・浴室など建物の設備の整備状況
契約期間、契約の更新に関する事項
一般定期借地権、定期借地権、

終身建物賃貸借契約を設定するとき

用途その他の利用制限に関する事項
契約終了時の金銭の精算に関する事項
管理の委託先の商号、所在地
契約終了時の建物の取り壊しに関する事項

 

 

 

 

◎割賦販売に関して

通常の取引の14項目に加えて3つの事項がプラスされる

・現金販売価格

・割賦販売価格

・宅地建物引渡しまでに支払う金銭の額、賦払金の額、その支払い時期・方法

 

◎宅建業者がみずから宅地建物を信託し、当該信託受益権の売主となる場合

・特定投資家及び特定投資家とみなされるものを信託受益権の売買の相手方とするとき

・信託の受託権の売買契約の締結1年以内に売買の相手方に対して当該契約と同一の契約を

書面を交付してい説明している場合

・売買の相手方に対して目論見書を交付している場合

◎35条重要項目の説明と37条書面の記載のちがい

手付金の保全措置の概要⇒35条

引渡しの時期、天災その他不可抗力による損害負担、瑕疵担保責任に関する定め⇒37条

代金以外の金銭の額と目的、契約解除に関する事項、損害賠償などに関する事項

ローンに関する事項、瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要⇒37条では任意

 

供託所に関する説明(業者間取引にも適用)

契約が成立する前に説明(口頭でも可)する必要がある

◎重要事項の説明ではないので取引士に行わせる必要はない

◎保証協会の社員出ない場合⇒営業保証金を供託した供託所とその所在地

保証協会の社員である場合⇒保証協会の名称、住所と

弁済業務保証金を供託している供託所とその所在地

<重要事項の説明との違い>

供託所等の説明 重要事項の説明
時期 契約が成立するまでの間 契約が成立するまでの間
義務か否か するようにしなければならない しなければならない
説明者 宅地建物取引業者 取引士
説明方法 口頭でもOK 書面
違反の場合 指示処分 業務停止・免許取り消し

(情状が特に重い時)

 

重要な事実の不告知などの禁止(業者間取引にも適用)

宅建業者は取引の相手方に対し、契約の際に故意に事実を告げなかったり不実のことを告げる

行為を禁止している

<違反した場合>

監督⇒業務停止、免許取消し(情状が特に重い時)

罰則⇒2年以下の懲役、300万以下の罰金(法人の場合は1億円以下)

 

◎35条の重要事項説明義務について故意に告げなかった場合違反した法人は1億円以下の罰金

◎知らないで重要な事実を告げなかった場合、重要な事実の不告知の禁止に違反しない

 

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