【宅建(権利関係)】19.不動産物権変動の対抗要件【勉強ノート】

物権変動の時期

不動産に関する物権(所有権、地上権、地役権)などが発生したり、変更したり

消滅したりすることが物権変動という。

※不動産物権の設定及び移転は当事者の意思表示のみでその効力が生ずる

 

<登記できる権利>

登記できる権利⇒所有権、地上権、永小作権、地役権、不動産先取特権、質権、抵当権

登記不要の権利⇒占有権、留置権、入会権

物権ではないが登記できる権利⇒賃借権、買戻権

※登記がなされていれば権利関係は真実であると推定される

登記内容と真実で食い違いがある場合はその登記を信じて取引したとしても権利を得られない

⇒登記に更新力なし。

<原則>

不動産に関する物権の変動は登記がなければ第三者に対抗できない

◎当事者間では登記がなくても物権の変動を対抗できる

◎第三者は善意、悪意を問わない

◎登記は先にしたもの勝ち

<例外>

①詐欺、強迫によって登記を妨げたもの

②他人のために登記の申請をする義務があるもの(登記手続きを委任されていたなど)

③背信的悪意者

(買主に嫌がらせをするために売主から二重に土地を買い受けて先に登記するなど)

④無権利者

⑤不法占有者

 

登記が必要な物権変動

<法律行為の取り消し>

◎取消前に所有権を第三者が取得していた場合

詐欺、強迫、制限行為能力者を理由としての法律行為の取り消しは登記がなくても第三者に

対抗できる

※ただし詐欺による取消の場合、善意の第三者には対抗できない

◎取消後に所有権を第三者が取得した場合

先に登記をしたほうが所有権を主張できる⇒二重譲渡と同じ!

<契約の解除>

解除とは契約が成立した後に一方的な意思表示で契約の効果を消滅させ、初めから契約が

なかったものとすること

◎解除前に所有権を第三者が取得していた場合

解除の効力は第三者に及ばない

先に登記をしたほうが所有権を主張できる

◎解除後に所有権を第三者が取得した場合

先に登記をしたほうが所有権を主張できる

<取得時効>

時効取得者は時効完成時に登記がなくても、所有権を主張できる

◎時効の完成前に第三者が所有権を取得した場合

時効の完成は遡及効なので占有開始当時に遡れるので、第三者に対抗できる

◎時効の完成後に第三者が所有権を取得した場合

先に登記をした方が所有権を取得できる

<相続と登記>

売買契約後に売主が死亡して相続となった場合、買主は登記がなくても相続人に対抗できる

(相続人は売主の登記移転義務を承継しなければならないので、第三者ではないから)

◎相続人が相続後に第三者に不動産を売り渡してしまった場合

先に登記をした方が所有権を取得できる

◎共同相続人が勝手に自分に所有権があると登記を行った場合、自己の相続分は

登記がなくても第三者に対抗でき

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