【宅建(権利関係)】18.借家権【勉強ノート】

借地借家法の定期用範囲

建物の賃貸借に関しては借地借家法が適用される

※一時使用のために建物を賃貸借した場合は(下宿など)借地借家法は適用されない

 

借家契約の存続期間

借地のように存続契約に制限はない

期間を1年未満とする建物の賃貸借は期間の定めのない賃貸借とみなされる

<期間の定めがある場合>

①期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借家人に「更新しない」旨の通知しなければ契約

を更新したものとみなす

※上記の通知をする場合は正当事由が必要

②①の通知のあとでも期間満了後に借家人が使用を継続した場合、異議を述べないと更新した

ものとみなされる

<期間の定めがない場合>

賃貸人からいつでも解約を申し出ることができるが正当事由が必要で、6ヶ月後に賃貸借が

終了する

賃借人からいつでも解約を申し出ることが出来る正当事由は不要3ヶ月後に賃貸借が

終了する

 

借家権の対抗力

借家権は建物賃貸権の登記があれば第三者に対抗できるが、

登記がなくても建物の引き渡しがあれば第三者に対抗することができる。

※対象の建物が滅失すれば消滅する

定期借家契約

貸主と借主が予め合意した契約期間が満了した場合、必ず契約が終了するというもの。

※契約期間の最短、最長ともに制限なし。

公正証書やその他の書面が必要

※賃貸人はあらかじめその賃貸借は更新がなく、期間の満了で終了することを賃貸人に対して

書面を交付して説明しなければらない

◎期間が1年以上の定期借家契約においては賃貸人は1年前から6ヶ月前までに契約が終了

する旨を告知しなければらない

(通知なしの場合は通知から6ヶ月経過まで賃借人に対抗できない)

 

借家権の譲渡・転貸

<家主の承諾あり>

書面、口頭、黙示でも可能

譲渡⇒新借家人が旧借家人の権利義務を一切包括で承継

転貸⇒家主と転借人都の間には直接関係は生じない。家賃は直接支払い義務があるが、

権利の行使は直接できない

<家主の承諾なし>

家主に無断で譲渡、転貸した場合、家主は賃貸借契約を解除することができる

※借地権では地主の承諾に代わる裁判所の許可を取れるが、借家はダメ!!

 

 

<内縁者の承継>

借家権は一般的に相続性がある

※事実上の夫婦、養親子として居住していた場合も。

<造作買取請求権>

建物の賃貸人の同意を得て取り付けた造作は、契約の終了時に造作を時価で買い取ることを

請求できる

※ただし造作買取請求権を認めない旨の特約は有効に定められる

<家賃の増減額請求権>

増額請求権は形成権であるので、どの行使により直ちに相当額まで増減額される

※一定期間増額しないなどの特約をしたときは賃貸人はその特約に従わなければならない

増額に対して協議が調わず裁判になって増額となった場合

⇒不足分を年一割の支払期後の利息を付して支払わなければならない

同じく減額となった場合

⇒超過分を年一割の受領時からの利息を付して返還しなければならない

<修繕義務>

賃貸人は常に使用収益に適する状態に保持する義務を負っている。

この修繕義務を履行しない時は債務不履行となり、賃料の支払いを拒絶できる

<費用の償還>

◎有益費

賃借人が支出した有益費に関して賃貸借終了時にその効果が残っている場合に限り

賃貸人にその償還を請求できる

◎必要費

賃貸人が支出した必要費(雨漏りの修繕費など)について直ちに賃貸に償還請求できる

<敷金>

借家契約の際に借家人から家主に対して交付される金銭。

※民法、借地借家法には規定なし!

敷金は一旦賃貸人のものとなり、不払いや損害賠償などの一切の債務を担保することに鳴る

ただし賃借人から不払い賃料を敷金から差し引けと主張はできない。敷金の返金は賃借人が

建物を明け渡してからになるので敷金返済債務は同時履行の関係ではない

◎家主、賃借人が変更になった場合

家主⇒敷金は新家主に承継されるので、新家主から敷金を変換しなければならない

賃借人⇒敷金は承継されないので、旧賃借人に一旦変換し、新賃借人から再度受領する

◎原状回復費用

原状回復義務は特約があれば可能。その際敷金から補修費用を控除できる

 

<使用貸借>

借主があるものを貸主から無償で借りて使用収益をした後に返還すること

・返還の時期を定めている場合はその時期に、定めていない場合は貸主はいつでも

契約終了の請求ができる。

・勝手に第三者に使用させたりしたときなど貸主は契約を解除できる

・借主が死亡した場合、相続はされない

 

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