【宅建(権利関係)】17.借地権【勉強ノート】

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借地権とは

借地借家法で借地権は建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のこと。

地上権

物権であり土地を直接に支配できる権利を持つ

地上権⇒地主(借地権を設定された)に承諾を得ないで地上権の譲渡・賃貸することが出来る

賃借権⇒債権であり、賃貸人が目的物を貸すという行為を通じて土地を間接的に支配できる

 

建物所有目的以外の目的(例 ガソリンスタンド、露天など)のための土地賃借権は借地借家法

の対象となる借地権ではない

 

借地権の存続期間

<当初の存続期間>

一律30年(民法では20年だった)

※これより短い期間を定めても無効である

 

<更新時の存続期間>

当初の存続期間が満了したのち、借地契約が更新された場合1回目の更新は20年

2回目以降の更新からは10年となる

※いずれもこれより長い期間を定めた場合はその期間

 

借地契約の更新

借地権の存続期間が満了する場合、借地上に建物がある場合に限り、借地権者は契約の

更新を請求することが出来る。地主は拒絶するためには正当事由が必要。

借地人に縁な特約は無効。

 

契約更新拒絶の要件

①借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情

②借地に関する従前の経過

③土地の利用状況

④借地権設定者が土地の明渡しと引き換えに借地権者に対して財産上の給付をする(立退料)

 

借地権の対抗力

借地人が借地上の建物の登記をしている場合は地上権や賃借権の登記がなくても

その土地の借地権を第三者に対抗できる

※建物が滅失した場合、借地権者がその建物を特定するために必要な掲示をすれば

滅失の日から2年を経過するまでの間に建物を再築し、その建物の登記をする限り

その間は対抗力を得られる

 

建物滅失の場合の再築、解約申入れ

◎借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失した場合、借地権者は残存期間を超えて

存続するような建物を再築することが出来る

⇒再築の通知から2ヶ月以内に借地権設定者が異議を述べれば通常の更新になる

⇒承諾を与えたor異議を述べなければ承諾の合った日か再築の日のいずれか早い方から

20年間契約が延長される

◎借地権の契約更新後に建物が滅失した場合、借地権者は原則として借地権設定者の承諾

がなければ建物を再築できない

⇒やむを得ない事情があるのに承諾してくれない場合は裁判所で許可申し立て

※借地権者が承諾も裁判所の許可も得ずに勝手に再築した場合、借地権設定者は

地上権の消滅請求又は土地賃貸借契約の解約申入れをすることができる

3ヶ月を経過すれば借地権が消滅!

定期借地権

<一般定期借地権>

存続期間を50年以上として借地権を設定する場合には以下の特約を定めることが出来る

①契約の更新がないこと

②建物滅失時における建物の再築による存続期間の延長がないこと

③建物買取請求権がないこと

⇒書面(公正証書じゃなくて◎)で行う必要がある

<事業用定期借地権>

事業用に供する建物の所有を目的として存続期間を10年~50年未満とする借地権のこと

10年以上30年未満とする事業用定期借地権には

①契約の更新

②建物の再築による存続期間の延長

③建物買取請求権

がない!

<建物譲渡特約付借地権>

借地権を消滅させるためその設定後30年以上経過した日に借地権設定者に相当の対価で

譲渡する特約を定めた借地権のこと

※書面で行う必要性なし(口頭でも可)

普通借地権 定期借地権
一般定期借地権 事業用定期借地権 建物譲渡

特約付借地権

契約の存続期間 30年以上 50年以上 10年以上50年未満 30年以上
更新 最初の更新20年以上

2回目以降10年以上

なし なし なし
土地の利用目的 制限なし 制限なし 事業用建物のみ

(居住用は×)

制限なし
契約方法 制限なし 書面による 公正証書に限る 制限なし
建物買取請求権 あり なし なし 建物の譲渡特約

がある

契約期間終了時 原則として

更地で返す

原則として

更地で返す

原則として

更地で返す

建物付で

返す

 

賃借権の譲渡、転貸

借地権が地上権の場合⇒自由にできる。地主の承諾なしで◎

借地権が賃貸権の場合⇒自由にできない。地主の承諾が必要

<地主の承諾あり>

ただし存続期間は契約の残存期間の範囲内の契約

転借人と地主は契約関係ではないが、直接に義務を負う。

(地主は転借人、賃貸人のいずれにでも地代を請求できる)

<地主の承諾がない場合>

無断で譲渡、転貸が行われると地主は借地契約を解除することができる

地主の承諾がないときは建物の譲受人は建物買取請求権を行使できる

<地主の承諾に代わる裁判所の許可>

地主が承諾を拒むときは裁判所は賃貸人の申し立てにより、地主の承諾に代わる許可を出せる

(この場合地主に優先的な買受権が認められている)

 

建物買取請求権

借地権消滅後、契約が更新されない場合時価でその建物と付属物を買い取るべきことを請求

できる

◎第三者が賃借人から建物を譲り受けた場合に、賃借権設定者が賃借権の譲渡、または賃借権

の転貸を承諾しない時も買取請求ができる

◎建物買取請求権は形成権(当事者一方の意思表示によって関係を生じさせる権利)なので

借地権設定者が代金を支払うまで引き渡しを拒絶できる

※拒絶中の地代、賃料相当額は借地権設定者に返還しなければならない

※賃料不払の場合は建物買取請求権は発生しない!

 

一時使用の賃貸借

借地の目的が一時使用のためであることが明らかな場合規定が適用されないことも!

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