【宅建(権利関係)】16.共有・区分所有権【勉強ノート】

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共有

共有とは1つのものを2人以上で共同して所有すること

<共有者と持分>

◎持分は各共通者の合意によって決まるが合意がない場合や不明な場合は均等と推定する

◎自分の持分に関しては自由に譲渡したり、放棄したり出来る

◎共有者が死亡して相続人がないときには他の共有者に帰属する

<使用、管理>

◎各共有者は共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる

◎共有物の保存行為は各共有者が単独でできる

(共有物の修繕、共有物の不法占拠者に対する明け渡し請求など

損害賠償請求は自己の持分の割合に応じてのみできる)

◎管理行為は各共有者の持分価格の過半数で決定

(賃貸契約の締結、解除など)

◎共有物の処分や変更は共有者全員の同意をもって行わなければならない

(共有物の譲渡、共有物の抵当権の設定など)

◎管理費用などは各共有者の持分に応じた負担となるが、1年以上滞納した場合には

他の共有者が相当の償金を払って滞納者の持分を取得できる

<共有物の分割>

各共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求できる

※全員の意思で5年間を限度として共有物を分割しない特約を結ぶことができる

①現物分割(現物を分割)

②代金分割(共有物を売却して代金を分割)

③補償分割(共有物を1人が単独所有し、他の共有者に持分に応じて価格を賠償する)

の③つの方法があって協議が整えばどれでも良いが、整わない場合は裁判所に分割を請求する

<準共有>

所有権以外の権利を共同で保つ場合、準共有という

(マンションなどは敷地に対して地上権、賃借権の共有持分を有することになり、

土地の準共有となる)

 

区分所有法

分譲マンションのような1棟の建物の中で構造上区分された区分所有建物に関する法律

区分所有建物は専有部分と共有部分で成り立っている

専有部分  

区分所有権の対象となる建物の部分
⇒登記によって第三者に対抗することができる

 

共有部分 法定

共有

部分

マンションの構造上当然共有に

使うこととされている部分

⇒そもそも登記されない

規約

共有

部分

本来は専有部分になる部分だが、規約により

共用部分とされた部分た附属建築部分

⇒その旨を登記しなければ第三者に

対抗できない

 

共有部分の法律関係

◎共有部分は原則として区分所有者全員で共有する

◎持分割合は専有部分の床面積の割合で決まる

※規約で別段の定めをすることも出来る

◎区分所有者は自分の専有部分や共有部分を保存したり改良するために必要な範囲で

他の専有部分や共有部分の使用請求ができる(区分所有者のみ◎ 賃借人などの占有者は×)

 

<共有部分の管理、変更>

◎保存行為

各区分所有者が単独で行うことが出来る

※規約で別段の定めが出来る

◎管理行為(損害保険や火災保険に入るなど)

各区分所有者および議決権の各半数の集会会議で決める

※規約で別段の定めが出来る

◎変更

重大な変更の場合⇒各区分所有者及び議決権の各4分の3以上の集会会議で決める

※区分所有者の定数は規約で過半数まで減らせる!(頭数のみ減らせる)

軽微な変更の場合⇒各区分所有者及び議決権の各過半数の集会会議で決める

 

<敷地利用権>

区分所有建物には敷地利用権が適用されている

区分所有者は原則として専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することは出来ない

※規約で別段の定めがある場合にはその限りではない

 

<規約>

規約を定めるかどうかは区分所有者の自由

◎規約の設定・変更・廃止は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数により決定

◎この設定・変更・廃止で特別の影響を受けるものいる場合、そのものの承諾が必要

◎規約は特定承継人や賃借人なども同一の義務を負う

最初に建物の専有部分の全部を所有するもの(分譲会社)は公正証書によって一定の事項

の規約を設定することが出来る(特に分離処分に関すること)

◎規約は書面又は電磁的記録によって作成する必要がある

◎規約、議事録の保管をしなかった場合⇒20万以下の過料

◎議事録には議長及び集会に出席した区分所有者の2人が署名押印しなければならない

◎議事録、規約の保管場所は建物内の見やすい場所に掲示しなければならない

 

<集会>

①集会の招集

◎管理者は少なくとも年1回集会を招集しなければならない

◎区分所有権5分の1以上で、議決権の5分の1以上を有する者は管理者に対して会議の目的

たる事項を示して集会の招集を請求することができる⇒招集した者が議長

◎会日の1週間前(規約で伸縮可)に会議の目的である事項を示して

各所有者に発しなければならない(ただし建替え決議は2ヶ月前!)

◎区分所有者の全員の同意があれば招集手続きを省略できる

②議決権

◎各区分所有者の議決権は共有部分の持分割合による

◎議決権は書面又は代理人によって行使することができる

◎専有部分を数人で共有しているときは議決権を使える1人を決める

◎賃借人などは会議の目的に利害関係がある場合出席できるが議決権はない

全員の承諾があれば、集会なしで書面又は電磁的方法による決議ができる

③決議の要件

集会の決議は区分所有者及び議決権の各過半数で行う

※例外として

区分所有者および議決権の各4分の3以上で決定される特別会議

①共用部分の変更

②規約の設定、変更、廃止

③管理組合法人の設立、解散

④義務違反者に対する専有部分の使用禁止

⑤建物共有部分が2分の1以上滅失した場合の復旧

区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議が必要な会議

⇒建物の建替え(会日の2ヶ月(伸ばすのはOK))前に招集通知。)

 

<管理組合法人>

管理組合…区分所有者全員で建物、敷地の管理を行うための団体。任意の団体で法人格がない

管理組合法人となるには…

◎区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会決議で法人となることを定める

◎理事、監事を置き、「管理組合法人」の文字を含む名称と事務所を定め、

主たる事務所の所在地で登記することにより法人となる

◎区分所有者が2人以上

 

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