【宅建(権利関係)】5.売買、売り主の担保責任、買戻特約【勉強ノート】

 

売買

売買とは売り主がある財産権を買主に与えることを約束し、買主がこれに代金を払うことを

約束する契約である(諾成契約、双務契約、有償契約などがこれに該当)

※双務契約においては相手が債務の履行を提供するまで自己の債務の履行を拒める

同時履行の抗弁権を持つ

<双方の義務>

◎契約費用…特約がなければ、両者等しい割合で負担する

※売主が不動産の移転登記などをする費用は債務弁済の費用・履行の費用であるので

債務者が負担すること

◎売主の義務…財産権移転義務(登記など)

◎買主の義務…代金の支払い義務(抵当権、質権、先取特権等の陶器がある場合は消滅請求

手続きが終わるまで代金支払いを拒絶できる)

 

売り主の担保責任

売買の目的物に何かしらの欠陥があった場合売り主は無過失であっても買い主に対して責任

を負う(無過失責任

<瑕疵に対する担保責任>

権利の全部が他人に属している時

⇒売り主が他人の財産権を売買の目的としていたがその財産権を取得できなかった時など

権利の一部が他人に属しているとき

数量不足の時

用益権による制限

⇒他人の地上権、永小作権、地役権、賃借権などが存在するために買主の利用が妨げられる

瑕疵担保責任

⇒瑕疵とはそのものが通常有すべき品質、性能を有しないこと

※引き渡しから10年が経過すると損害賠償請求権は時効消滅する

※基本的に瑕疵の修補請求は規定されていない!(請負とは違う)

担保権による制限

抵当権、先取特権が実行された時(存在するだけでは利用を妨げられないので実行された時)

⇒これらの権利が実行され買主が所有権を失った場合には契約の解除と損害賠償請求ができる

※買主の善意、悪意に関わらない。また行使期間についても制限はない

⇒買主が費用を出して所有権を保存した時はその費用の返還と損害賠償を請求できる

 

 🙂 基本的に善意は全て解除権あり!完全に手に入らない場合には悪意でも解除権あり

  買い主 代金減額 解除権 損害賠償 行使期間 その他
①全部他人 善意

悪意

 ×

×

×

善意の売主も

解除権あり

②一部他人 善意

悪意

 ○

 ○

×

 ○

×

知った時から1年

契約から1年

③数量不足 善意

悪意

 ○

×

 ○

×

 ○

×

 知った時から1年

 

④用益権による制限 善意

悪意

 ×

×

 ○

×

 ○

×

 知った時から1年

 

⑤瑕疵担保 善意

悪意

 ×

×

 ○

×

 ○

×

 知った時から1年

 

⑥担保権による制限 善意

悪意

 ×

×

 ○

 ○

 所有権保存は

償還請求可能

 

担保責任に関する特約

担保責任は任意規定(当事者の合意で修正可)であり、

強行規定(当事者の合意をもってしても修正不可)ではない

⇒当事者間で担保責任を負わない旨の特約を結んだ場合、売主は担保責任を免れる

※例外として売主が悪意であるのに買主に言わなかった場合は担保責任を免れない

 

買戻しの特約

不動産の売買契約で売主が将来その目的物を買い戻すことができるという当事者間の特約

⇒売買による所有権移転登記に付記して登記する付記登記によって第三者に対抗できる

(第三者に定度されていた場合は第三者に買戻権を行使する)

⇒買戻しの特約は売買契約と同時にしなければならない

⇒買戻しの際、売主が買主に返還する額は売買代金+契約費用のみ

⇒買戻しの期間は最長10年(定めなかったときは5年)

 🙂 特殊なため、『再売買の予約(仮登記で予約権利)』という方法が用いられる事が多い

 

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