【宅建(権利関係)】4.契約、手付金、条件と期限【勉強ノート】

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契約

申込み』と『承諾』の2つの合致によって成立する

諾成契約⇒当事者の合意だけで成立する契約(例  売買、贈与、請負、委任)

要物契約⇒合意以外に物の引き渡しが必要な契約

※契約書は後日の証拠として作るので契約の成立に必要ではない

<申込>

◎相手方に到達した(郵便受けに入った)時に効力を生ずる⇒到達主義

◎発信後、到達前に申込者が死亡したり、行為能力を失っても申込が到達すれば

効力が生ずる

◎承諾期間を定めてした申込はその期間中は撤回できない⇒承諾期間が経過すればOK

<承諾>

◎申込に対して内容を変更したり条件を付したりする場合は、申込の拒絶とともに

新たな申込をしたものとみなされる

◎承諾は通知を発した時に成立する⇒発信主義

 

予約

将来契約を締結しようという合意のこと

将来当事者双方が改めて本契約をするものと、一方が予約を本契約に高める権利を使えば

自動的に契約が成立するもの(予約完結権)がある

※仮登記は予約完結権を行使している

手付金

契約締結の際に買主から相手方に対して金銭を交付されること(要物契約)

当事者間で明確な取り決めがない場合には②の解約手付と推定する

①証約手付・・・契約が締結されたということを示し、証拠という趣旨で交付される手付

②解約手付・・・契約成立後、相手方に債務不履行がなくても自己都合で契約を解除できる

趣旨で交付される手付

③違約手付・・・債務不履行が会った場合にその損害賠償額を予定する目的で交付される

手付。

 

<解約手付の効力>

①手付けによる契約解除ができるのは相手が履行に着手するまでの間

⇒相手が履行に着手していなければ、自分は着手していても解除権の行使は可能

②買主は手付を放棄すれば契約を解除でき、売主は手付の倍額を償還すれば契約を解除できる

⇒倍返しによる解除の場合、金銭を用意したうえで解除の意思表示をすることが必要である

口頭だけでの意思表示では×

③解約手付による契約の解除をした場合には損害賠償の請求を別途にすることはできない

④解約手付が交付されていても債務不履行が理由の契約解除では手付金の返還請求ができる

 

内金

代金の一部弁済のこと。同時履行の抗弁権を放棄して先払いをすること

※申込証拠金や申込金は手付金というより「予約の手付」

条件と期限

条件⇒将来確実に発生するか否かが明らかでないものを条件

期限⇒その事実が発生することが確実であるものを期限

<条件の種類>

①停止条件・・・ある事実が生じることに契約の効力が発生するという条件

効力の発生をそれまで「停止」しているから

例)結婚したら土地の贈与の効力が生ずる

②解除条件・・・ある事実が生ずることにより契約の効力が消滅するという条件

例)ローンが受けられなかった場合契約の効力が消滅する

<条件付き権利の保護>

条件の成就によって得られる利益は期待権という一つの権利であり、それを不利益を受ける者

が故意に妨げた場合、条件が成就したものとみなす権利がある

<期限の種類>

始期・・・期限のうち、その期限が法律効果を発生させるもの

終期・・・期限のうち、その期限が法律効果を消滅させるもの

確定期限・・・時期が確定している期限のこと

不確定期限・・・到来することは確実だが、その時期が不確定な期限のこと

(死亡したら贈与するとか)

<期限の利益>

期限が付けられていることによって当事者が受ける利益。

⇒相手の利益を害さない範囲で放棄できる

(例  借金を弁済期前に返す この場合予定されている利息は必要)

※債務者は破産手続きや担保の滅失等の場合は期限の利益は喪失される

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